[지역분석] 대전광역시 4 (서구 동별 아파트 분석)

지역분석의 꽃이죠. 아파트 분석을 하도록 하겠습니다. 

저는 서구와 유성구에 관심을 두고 있습니다. 

그 중 서구의 아파트를 먼저 분석해보도록 하겠습니다. 

 

1. 대전 서구 동별 매매가 순위

 

부동산지인 - 지역분석

- 도안동 > 둔산동 > 만년동 > 월평동 > 탄방동 > 가장동 > 갈마동 > 관저동 > 내동 > 복수동 > 용문동 > 정림동 > 도마동 > 가수원동 

- 대전 서구 매매가 평균 이상인 지역은 도안동, 둔산동, 만년동, 월평동, 탄방동 까지입니다. 둔산신도시 권역이네요. 이 5가지 지역 아파트를 살펴보겠습니다. 

 

2. 대전 서구 동별 아파트 순위

• 대전 서구 도안동

단지(평형)	총세대수	준공일(년.월)	신축(~5년) 구축(5~25년) 재건축(25년~)	평당가	매매가	전세가	비고
도안18단지 린풀하우스 (34)	1691	14.10	5년차 신축	1617	55720	31270
대전도안아이파크 (34)	1053	13.09	6년차 구축	1532	52940	28340
도안 베르디움 (33)	957	14.03	5년차 신축	1367	46330	28625
도안 리슈빌 (34)	1236	14.08	5년차 신축	1273	43651	26518
금성 백조 예미지 (35)	645	12.06	7년차 구축	1258	44725	26250
엘드 수목토 (34)	1253	10.07	9년차 구축	1245	42400	23864
한라비발디 (33)	885	11.10	8년차 구축	1212	40710	26500
갑천 3블럭 트리풀시티	1762	21.11	준공중

 

- 도안동은 도안신도시에 위치해있다. 

- 도안동의 모든 아파트는 9년차 이내의 새건물에 해당된다. 

- 도안동의 평당가격이 가장 비싼 아파트인 린풀하우스와 아이파크의 공통점은 초등학교를 품고 있다는 것이다. 

- 입지가 더 좋은 곳이라기 보다 더 신축이고, 초품아가 상위권으로 보여진다. 

 

 

• 대전 서구 둔산동

단지(평형)	총세대수	준공일(년.월)	신축(~5년) 구축(5~25년) 재건축(25년~)	평당가	매매가	전세가	비고
크로바 (34)	1632	92.12	27년차 재건축	2591	88128	47430	1
목련 (34)	1166	93.05	26년차 재건축	2215	76000	43000	1
한마루 (34)	1400	92.12	27년차 재건축	1956	67320	41350	1
영진햇님 (31)	660	93.05	26년차 재건축	1615	51000	31260	2
국화한신 (28)	450	91.12	28년차 재건축	1484	41718	28500	2
둥지 (29)	1230	94.06	25년차 재건축	1386	40350	25985	2
샘머리 1단지 (29)	1350	98.08	21년차 구축	1311	39015	25401	2
국화우성 (28)	562	91.12	28년차 재건축	1290	36210	23460	2
샘머리 2단지 (30)	2200	98.09	21년차 구축	1209	36820	24450	3
녹원 (29)	1200	94.11	25년차 재건축	1196	34935	23052	3
국화신동아 (31)	666	91.12	28년차 재건축	1194	37230	27388	3
향촌 (29)	1650	95.03	24년차 구축	1182	35125	23365	3
국화라이프 (28)	560	91.12	28년차 구축	1139	32700	23320	3
은하수 (28)	814	04.12	25년차 재개발	1136	32793	22500	3
청솔 (28)	980	91.10	28년차 재건축	1129	32700	21220	3
꿈나무 (29)	540	94.06	25년차 재건축	1125	32742	22700	3
가람 (28)	1260	91.11	28년차 재건축	1116	32314	21690	3
국화동성 (28)	672	91.12	28년차 재건축	1076	30600	22247	4
파랑새 (29)	406	95.06	24년차 구축	1056	31400	21930	4
수정타운 (29)	2010	93.05	26년차 재건축	1049	30875	20240	4
보라 (18)	1500	91.09	28년차 재건축	710	13400	11130	5

네이버부동산 - 대구 서구 둔산동 아파트

- 둔산동 아파트의 평당가에 따라 그룹화하였다. 크로바 아파트를 중심으로 크로바에서 멀어질 수록 가격이 내려가는 것으로 보인다. 

- 도안동의 랜드마크 아파트보다 평당가가 더 비싸다. 아무래도 30년을 앞두고 있는 아파트로 재건축에 대한 기대감이 있고, 학군과 상권이 대전 내 1등이라 그런 것으로 보여진다. 

- 5번 그룹에는 보라아파트만 있는데, 매매전세차가 2000만원 내외이다. 다만 매도할 때 잘 될까 의심이 든다. 

 

• 대전 서구 만년동

단지(평형)	총세대수	준공일(년.월)	신축(~5년) 구축(5~25년) 재건축(25년~)	평당가	매매가	전세가	비고
강변 (34)	788	96.06	23년차 구축	1389	48000	26447	1
초원 (21)	1230	93.04	26년차 재건축	1350	28693	17131	1
상아 (30)	720	95.04	24년차 구축	1318	40598	22440	1
상록수 (22)	1161	95.04	24년차 구축	987	22400	14637	2

네이버부동산 - 대전 서구 만년동 아파트

- 유난히 상록수 아파트만 평당가가 낮아 이유를 찾아보았다. 학군은 초원,상록수 같은 초등학교이므로 학군이유는 아니였다. 이유는 중앙난방이었다. 개별난방이 아니라 온도조절도 on/off 조절도 안되는 단점이 있었다. (실거자의 불편을 찾는 방법은 호갱노노의 '이야기' 탭) 그러나 최근 전세가는 변동없으나 매매가가 크게 올라 매전차액이 커졌다. 

 

• 대전 서구 월평동

단지(평형)	총세대수	준공일(년.월)	신축(~5년) 구축(5~25년) 재건축(25년~)	평당가	매매가	전세가	비고
누리 (33)	1704	94.10	25년차 재건축	1530	51940	33545	1
백합 (29)	622	93.11	26년차 재건축	1226	36065	24052	2
무지개 (34)	600	94.11	25년차 재건축	1220	41820	29945	2
황실타운 (29)	1950	94.02	26년차 재건축	1171	34126	24400	3
샛별 (29)	450	93.12	26년차 재건축	1164	34250	22800	3
한아름 (33)	780	94.10	25년차 재건축	1161	39270	28650	3
무궁화 (34)	630	94.11	25년차 재건축	1105	38190	24255	3
진달래 (28)	1080	95.04	24년차 구축	1098	31226	23153	3
다모아 (28)	1260	94.02	26년차 재건축	1041	29795	22941	3
전원 (28)	360	94.07	25년차 재건축	986	28420	21420	3
하나로 (22)	1350	93.07	26년차 재건축	863	19630	13722	4
둔산주공 2단지 (15)	1130	93.07	26년차 재건축	731	13260	10308	4
월평타운 (29)	469	94.03	25년차 재건축	569	16750	12610	5
둔산주공 1단지 (임대)	1491	93.07	26년차 재건축
둔산주공 3단지 (임대)	1403	93.07	26년차 재건축

 

네이버부동산 - 대전 서구 월평동 아파트

- 나무위키에서 월평동의 학군에 대한 설명 중 아래와 같은 내용이 있다.

"월평동의 성룡초(황실, 백합 등 31평 위주 아파트만 배정), 성천초(한아름, 무궁화 등 대형평형아파트와 주공임대아파트가 함께 배정). 이 때문에 성천초에 배정되는 한아름, 무지개 아파트 주민들은 이사가거나 위장전입을 하여 성룡초를 다님."

- 학군을 호갱노노에서 확인해보았다. (호갱노노에서 학군별로 지도를 보여주기 때문에 아파트마다 확인을 하지않아도 되어 편리하다.)

호갱노노 - 청룡초 학군

호갱노노 - 성천초 학군

호갱노노 - 갑천초 학군

- 월평동에는 임대아파트가 있다. 둔산주공 1단지, 둔산주공 3단지이다. 

- 이 때문에 학군에서 말이 많은 것 같다. 특히 성룡초의 학군은 주택가도 포함되어 있어 한아름, 무궁화의 대형아파트에 사는 사람들의 경우, 자녀가 학령기가 되면 이사를 가거나 위장전입을 한다고 한다. 성룡초와 갑천초는 모두 아파트 거주민 학군이다. 

- 둔산주공 2단지의 경우, 카이스트 출퇴근 또는 학생이 거주하기 좋은 것으로 보인다. 

 

• 대전 서구 탄방동

단지(평형)	총세대수	준공일(년.월)	신축(~5년) 구축(5~25년) 재건축(25년~)	평당가	매매가	전세가	비고
산호 (29)	654	96.06	23년차 구축	1246	36312	24470
한가람 (29)	1380	91.11	28년차 재건축	1212	35415	21436
한우리 (29)	598	94.11	25년차 재건축	1183	34565	22710
공작한양 (29)	1073	92.04	27년차 재건축	1099	32075	22877
개나리 (29)	366	94.11	25년차 재건축	970	28250	20000
주공	540	94.06	35년차 재건축
이편한세상둔산 1,2단지	776	2020.05	입주예정

- 주택가가 많아 학군 수요가 크지 않을 것으로 보인다. 5월 입주를 앞둔 아파트가 있다. 

- 아파트들이 모두 29평이 최고평수이고, 매가도 크게 차이가 나지 않는다. 그룹을 나눌 필요가 없이 고만고만하다.

 

• 대전 서구 가장동

단지(평형)	총세대수	준공일(년.월)	신축(~5년) 구축(5~25년) 재건축(25년~)	평당가	매매가	전세가	비고
삼성래미안 (30)	2398	02.08	17년차 구축	912	28250	21938

 

• 대전 서구 갈마동

단지(평형)	총세대수	준공일(년.월)	신축(~5년) 구축(5~25년) 재건축(25년~)	평당가	매매가	전세가	비고
큰마을 (29)	2910	95.12	24년차 구축	1028	30475	21350
다우갤러리휴리움 (28)	301	18.10	1년차 신축	1025	29150	24690
동산맨션 (28)	700	88.11	31년차 재건축	714	20450	16593
갈마 (28)	1980	94.09	25년차 재건축	662	19000	15336

 

3. 대전 서구 랜드마크 아파트 비교

동	단지(평형)	총세대수	준공일(년.월)	신축(~5년) 구축(5~25년) 재건축(25년~)	평당가	매매가	전세가
도안동	도안18단지 린풀하우스 (34)	1691	14.10	5년차 신축	1617	66720	31270
둔산동	크로바 (34)	1632	92.12	27년차 재건축	2591	88128	47430
만년동	강변 (34)	788	96.06	23년차 구축	1389	48000	26447
월평동	누리 (33)	1704	94.10	25년차 재건축	1530	51940	33545
탄방동	산호 (29)	654	96.06	23년차 구축	1246	36312	24470

 

- 평균치는 도안동이 1위였으나 랜드마크 비교에서는 둔산동 크로바 아파트가 1위이다. 평단가 역시 압도적으로 높다. 

도안동은 신축이므로 배제하고 랜드마크를 비교해보면 둔산동 > 월평동 > 만년동 > 탄방동 순서이다. 

- 지역의 대장아파트를 사는것이 가장 좋다고 했으나 자금상황에 맞지 않으므로 그래도 수요가 있을 것으로 보여지는 둔산, 만년, 월평, 탄방동 중 투자금액에 맞으면서 매도가 가장 수월할 것으로 보여지는 물건을 찾을 필요가 있어보인다. 

- 아파트를 분석하면서 보다보니 대부분의 아파트가 19년에 가격상승이 있었다. 하지만, 가격상승이 없었던 몇몇단지의 소형아파트가 있는데, 이런 물건들은 대부분 갭이 매우 작다. 앞으로 갭메우기가 가능할 것인지, 아니면 가격이 오르지 않을만해서 오르지 않은 것인지...고민이 필요해 보인다.